Thủ tục thành lập công ty quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài mới nhất
Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang khởi sắc trở lại, đặc biệt là tại hai thành phố lớn: thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh với rất nhiều dự án quy mô lớn, đa dạng về mức giá lẫn phân khúc khách hàng. Trong những năm gần đây, các công ty có vốn đầu tư nước ngoài cũng tăng tốc đầu tư vào lĩnh vực đầy hấp dẫn này. Vậy, để thành lập công ty quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài đòi hỏi nhà đầu nước ngoài phải đáp ứng được những điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật về đầu tư. Bài viết dưới đây gửi tới Quý độc giả những kiến thức pháp lý được cập nhật mới nhất.
Ảnh minh họa
1. Quản lý bất động sản là gì
Theo định nghĩa tại khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.
Theo đó, quản lý bất động sản là một trong hoạt động kinh doanh bất động sản (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
2. Căn cứ pháp lý liên quan doanh nghiệp quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài
– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
3. Thủ tục thành lập doanh nghiệp quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài
3.1 Điều kiện tiếp cận thị trường
Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đầu tư 2020, Điều 15, Điều 16 Nghị định 31/2021/NĐ-CP Kinh doanh bất động sản (cụ thể là ngành nghề quản lý bất động sản) thuộc ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Căn cứ theo Điều ước quốc tế WTO, theo đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản (cụ thể là ngành nghề quản lý bất động sản) chưa được Việt Nam cam kết.
Tuy nhiên, trong hiệp định quốc tế AFAS, ngành nghề dịch vụ quản lý các bất động sản dùng cho cư trú trên cơ sở hợp đồng hoặc thanh toán phí (CPC 82201, CPC 82202) Việt Nam cam kết không hạn chế. Có thể hiểu rằng đối với ngành nghề này, các quốc gia là thành viên AFAS (các nước thành viên ASEAN) đầu tư vào Việt Nam sẽ không bị hạn chế về điều kiện ngành nghề cũng như về vốn khi thực hiện các thủ tục đầu tư (có thể thành lập công ty quản lý bất động sản 100% vốn đầu tư nước ngoài).
Ngoài ra tại các hiệp định song phương, đa phương khác mà Việt Nam là thành viên thì đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản (cụ thể là quản lý bất động sản) thì chưa có cam kết nào được đưa ra.
Căn cứ Khoản 3 ,4 Điều 17 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về nguyên tắc áp dụng hạn chế về tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài thì:
“3. Đối với các ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại Mục B Phụ lục I của Nghị định này, nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện tiếp cận thị trường được đăng tải theo quy định tại Điều 18 Nghị định 31/2021/NĐ-CP này”.
“4. Điều kiện tiếp cận thị trường đối với các ngành, nghề Việt Nam chưa cam kết về tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng như sau:
a) Trường hợp các luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ (sau đây gọi chung là pháp luật Việt Nam) không có quy định hạn chế tiếp cận thị trường đối với ngành, nghề đó thì nhà đầu tư nước ngoài được tiếp cận thị trường như quy định đối với nhà đầu tư trong nước;
b) Trường hợp pháp luật Việt Nam đã có quy định về hạn chế tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài đối với ngành, nghề đó thì áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam.”
Theo đó, kinh doanh bất động sản (cụ thể ngành quản lý bất động sản) là ngành thuộc danh mục ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài. Do vậy, việc thành lập công ty quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện của pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trên thực tế đối với các ngành, nghề thuộc trường hợp nêu trên, khi thực hiện các thủ tục về đầu tư tại cơ quan có thẩm quyền ở địa phương thì theo đó các cơ quan này đều có công văn hỏi ý kiến các bộ ban ngành về từng trường hợp cụ thể.
3.2 Điều kiện thành lập doanh nghiệp quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài
Căn cứ Khoản 1 Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó để hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản thì tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp để thực hiện hoạt động này.
Bên cạnh đó, trường hợp doanh nghiệp mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, toàn nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì theo đó cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thêm vào đó, phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm những dịch vụ sau
(1) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
(2) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
(3) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
(4) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;
(5) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Theo đó, đối với mỗi loại hình dịch vụ cung cấp khác nhau, doanh nghiệp sau khi thành lập và đi vào hoạt động cần phải đáp ứng các điều kiện chuyên ngành khác (nếu có).
3.3 Thủ tục thành lập doanh nghiệp quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài
Để thực hiện hoạt động đầu tư vào lĩnh vực quản lý bất động sản tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài có thể (i) thành lập mới công ty kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài; hoặc (ii) thực hiện hoạt động góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế có kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản. Trong phạm vi bài viết này sẽ đề cập đến hình thức thành lập mới công ty kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài mà không thuộc đối tượng phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trước tiên, nhà đầu tư nước ngoài cần thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Xem TTHC: Thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Sau khi đã được cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC), nhà đầu tư tiến hành đăng ký doanh nghiệp tại cơ quan quản lý nhà nước về doanh nghiệp theo hướng dẫn tại Luật Doanh nghiệp 2020, Nghị định 01/2021/NĐ-CP.
Xem thêm TTHC:
– Thành lập công ty TNHH 1 thành viên
– Thành lập công ty TNHH 2 thành viên trở lên
4. Một số lưu ý cần biết trong quá trình thành lập và hoạt động
Trong quá trình hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cần lưu ý một số điều sau, cụ thể:
Một là, sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp cần lưu ý một số công việc cần thực hiện như: (1) treo biển hiệu công ty tại trụ sở, (2) mở tài khoản ngân hàng và thông báo tài khoản ngân hàng, (3) khai và nộp thuế môn bài, (4) Mua và đăng ký chữ ký số điện tử, (5) Mua và thông báo phát hành hóa đơn điện tử.
Hai là, Mở và sử dụng tài khoản vốn đầu tư trực tiếp (DICA)
Căn cứ Khoản 1 Điều 5 Thông tư 06/2019/TT-NHNN, theo đó doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mà được thành lập theo hình thức đầu tư thành lập tổ chức kinh tế, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên và được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) thuộc đối tượng mở và sử dụng tài khoản vốn đầu tư trực tiếp. Các giao dịch thu, chi trên tài khoản vốn đầu tư trực tiếp theo quy định về quản lý ngoại hối tại Điều 6, 7 Thông tư 06/2019/TT-NHNN trong đó bao gồm có việc góp vốn thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp cũng cần thực hiện thông qua tài khoản vốn (DICA) này.
Ba là, các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ thuế
Nghĩa vụ liên quan đến thuế sẽ là lưu tâm hàng đầu khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản. Trong quá trình hoạt động, các loại thuế như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất được quy định tại pháp luật liên quan về thuế cần được lưu ý cũng như việc ghi sổ kế toán để ghi nhận đâu là doanh thu, đâu là chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.
Bên cạnh đó, những khoản thuế VAT được khấu trừ cũng cần được phân loại bởi phải đủ các điều kiện bao gồm:
(i) có hóa đơn giá trị gia tăng hợp pháp; và
(ii) có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đầu vào đối với hàng hóa, dịch vụ mua vào có giá trị ghi sổ từ 20 triệu đồng trở lên. Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt được hiểu là chứng từ chứng minh việc chuyển giao tiền từ tài khoản bên mua qua tài khoản bên bán; hoặc các hình thức chứng từ thanh toán được pháp luật quy định khác như séc, ùy nhiệm chi, lệnh chi, …
Thêm vào đó, đối với các doanh nghiệp trong quá trình hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản mở rộng hoạt động kinh doanh, huy động vốn bằng hình thức vay vốn từ dòng vốn nước ngoài, như vậy chi phí lãi vay sẽ phát sinh và khi đó thuế nhà thầu (FCT) sẽ là sắc thuế mà doanh nghiệp cần quan tâm. Bởi theo nguyên tắc, đối với tổ chức cho vay không cứ trú không đáp ứng các điều kiện thì bên vay tại Việt Nam sẽ nộp thay thuế nhà thầu cho tổ chức không cư trú phát sinh doanh thu tại Việt Nam với mức thuế suất là 5% tính trên doanh thu đối với thu nhập từ lãi tiền vay.
Và, công ty cũng cần lưu ý đến thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của từng nhân viên trong công ty khi có thỏa thuận về việc doanh nghiệp nộp thay thuế TNCN cho người lao động.
Bốn là, các vấn đề liên quan đến hợp đồng lao động
Trong quá trình hoạt động, khi tuyển dụng lao động, việc giao kết hợp đồng lao động giữa người sử dụng lao động (NSDLĐ) với người lao động (NLĐ) là bắt buộc, và đa phần đối với những công việc tư vấn bất động sản thì hợp đồng lao động thời sẽ có thời hạn trên 01 năm. Và, công ty cũng cần tuân thủ các quy định của pháp luật về kỷ luật lao động, đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động hoặc sa thải người lao động.
Thêm vào đó, trường hợp công ty tuyển dụng các chuyên gia, NLĐ nước ngoài để phục vụ cho hoạt động động kinh doanh tư vấn bất động sản, quy định pháp luật đối với NLĐ nước ngoài như Giấy phép lao động; bảo lãnh nhập cảnh cần được tuân thủ.
Bên cạnh vấn đền liên quan đến hợp đồng lao động, bảo hiểm xã hội cũng là điều mà các công ty cần lưu tâm. Theo đó, doanh nghiệp có trách nhiệm đóng bảo hiểm xã hội (BHXH) cho người lao động sau khi ký hợp đồng lao động theo Luật Bảo hiểm xã hội 2014. Lưu ý rằng, việc không đóng hoặc trốn đóng BHXH sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 12/2022/NĐ-CP; hoặc nếu tính chất nghiêm trọng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Năm là, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cung ứng dịch vụ quản lý bất động sản
Bởi những hoạt động cung ứng dịch vụ liên quan đến bất động sản mang giá trị lớn, nên theo đó khi ký kết hợp đồng cung ứng dịch vụ quản lý bất động sản doanh nghiệp nên quy định chi tiết các điều khoản về quyền, nghĩa vụ của các bên; đối tượng của hợp đồng cũng cần được mô tả chi tiết các đặc tính để tránh trường hợp tranh chấp có thể xảy ra.
Nguồn: https://bachkhoaluat.vn/cam-nang/15918/thu-tuc-thanh-lap-cong-ty-quan-ly-bat-dong-san-co-von-dau-tu-nuoc-ngoai-moi-nhat
